【經緯慧談】房貸利率又降了，買房人怎么選？

王蕾：好的！再次感謝兩位嘉賓的到來。通過兩位嘉賓的分析和建議，我們對本次房貸利率下行的原因、影響和未來房地產市場發展都有了更深的了解。對于我們普通老百姓而言，該不該趁機買房、要不要跟風提前還貸，相信大家都會心里有了判斷。本期節目到此結束，謝謝大家的觀看！

我今天聽到一些例子，比如云南大理的一些房地產企業都“躺平”了。這方面壓力還是比較大的。所以很大程度上需要積極作一些調整的。除去個別發展相對蕭條的城市，針對人口仍然是導入型的城市，房地產市場的大方向依然沒有太大問題。雖然，短期面臨一些壓力，絕大多數城市都是健康的，因為城鎮化進程都能帶來購房需求。今年下半年這些城市隨著大城市的改變，三四線城市也有可能迎來一波比較好的行情，這方面也值得我們關注。包括二孩家庭、三孩家庭等政策都能帶來一些良好效應。

但從總體上來講呢，各個城市房貸利率下行都可以帶來一些好的效應；從實際情況來講，現在的購房做法也比較多，市場預期也正在隨之改變。從這個角度來講，我認為房貸利率下調對當前全國各個城市總體上而言是一件好事。對于北京、上海等城市，有購房需求的人群要抓住這個購房機會積極購房。這一點帶來非常好的導向，有助于降低購房成本，購房者可以繼續關注。針對三四線城市市場來看，這兩年買房需求總體偏弱，很少聽到人們要投資買房。

房貸利率跟著下調，每個月的月供就跟著下降。這一點我認為是值得肯定的一個地方。 當然，大家對于當前每個城市的市場判斷有各種理解�，F在全國各地的壓力都是挺大的。包括最近各種政策出臺之后應該看得出來，市場反應是比較遲鈍的。城市數據有些下降60%，5月份數據應該會改善，但是跌幅也是比較大的。三四線城市也是一樣的，近期可能東莞好一點，但是別的城市表現還是相對要弱不少。

嚴躍進：這次房貸利率下調，有兩個城市是值得關注的，就是北京和上海。這兩個城市最近受到疫情的影響。京滬兩地房貸，隨著LPR下調15個基點，也跟著下調，這個是需要研究的。因為大城市一般政策放松的空間要小一點，尤其是北京、上海兩座大城市，政策放松也都是信號。大城市也是有一些壓力的。當然也可以理解為支持市場合理的購房需求，加大了對剛需、改善性的購房人群的支持，效應和全國都是一樣的。

那么再回到房貸利率的話題上來看，就具體的熱點城市我們再進行一些分析。我們看到，5月23日，京滬兩地房貸利率均下降了15個基點。從去年到今年，房地產經歷了一個很大的政策波動周期，全國市場表現出明顯的差異化。一線城市（比如北京、上海）在這個政策周期中表現的如何（包括新房、二手房），如何看待其他三四線城市的地產市場表現？

王蕾：對，我們也看到市場上對民營地產公司的支持也有了新的跡象。比如5月16日，龍湖、 美的、碧桂園集中發行一期公司債，這一次發債強調了信用保護工具使用，發行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具。這標志著創新工具支持民營房企融資取得階段性成果，被認為具有強烈的破冰和示范意義。

在外部融資方面，我們覺得一方面要加大銀行信貸支持，包括開發貸、并購貸，AMC介入帶來一定增量資金，以及城投平臺收購項目帶來增量資金。除此之外，當前行業的發債主體以央企、國企為主，我們覺得其實要更加多地增加民企發債規模，這樣對整體行業融資提升效果會更加明顯。

夏亦豐：我們來看一下房企的資金來源結構，包括外部融資和銷售回款。在外部融資方面，房貸利率下調對它是沒有直接影響的，但是房貸利率下調可以刺激市場回暖，提升項目去化情況。因此，對于房企來說，可以增加銷售回款，并且提升銷售回款的速度。那么，改善當前房地產融資情況還可以做哪些工作呢？從銷售回款的角度來說，在預售監管資金方面可以進一步寬松，包括監管時間節點、監管比例、以及提取條件等都可以進一步寬松。

王蕾：那么對房地產企業融資將產生什么樣的積極影響？當前要進一步改善房地產企業融資情況的話，還需要在哪些層面進一步夯實？

總體來講，都會傳導到房企的開發投資和供給端口，使得企業數據、房地產數據都能形成一個比較平穩、健康發展的態勢。

很大程度上體現了當前房地產市場的新的動向，營銷力度加大也出現一些新的變化，比如各種購房者去售樓處買房的案例也多起來了。我也看到有這樣一個消息，說山東濟南某售樓處停滿了車。這就說明隨著利率、限購政策放松，以利率為引導，出現了購房市場的新的表現。這對企業來講有積極作用的，說白了企業資金的最終來源還是老百姓。老百姓的錢流入買房市場，使得企業資金回籠加快，相應的投資方面也會產生積極影響。錢到位了企業就有能力增加拿地投資的積極性。我們相信隨著疫情得到控制后，企業拿地積極性也會增加。

嚴躍進：我們可以看一下，房貸利率下調主要是講個人住房按揭貸款的。當然企業如果站在開發貸款角度來講，也會受到LPR下調的影響。當然整體來看下調都是好事。我們看一下市場傳導。購房者的信貸放松對于企業來講有什么作用？從市場上來看，5月份很多地方加快促銷，這一點是值得肯定的。

王蕾：好的，說完所有購房人關心的話題，我們再來探討一下房地產企業關心的問題。最近隨著房貸利率下行、扶持房地產的一些政策出臺，很多公司感覺是在“絕望中又再次看到了希望”。那么針對房貸利率下調，對房地產企業進一步投資開發將產生什么影響？嚴總來談談這個問題吧！

目前來看，加點部分，目前一些大的銀行還是正的加點，加點空間還是可以繼續縮小的，這樣也對房貸利率有一定下降作用；從LPR方面來說，就要繼續看5年期LPR是否會繼續下調，這個如果持續下調的話，也會帶動實際房貸利率繼續下行。

第二，高能級城市“認房不認貸”政策的解綁，財政補貼購房人，以及稅收減免等都是可以從狹義政策方面繼續進一步加碼的。至于，房貸利率是否還有進一步下調的可能性，還是得看實際房貸利率的構成。我們看到，實際房貸利率是LPR加點構成的，如果兩個部分都有下調的話，它就會有一個實質性的下調。

夏亦豐：我們覺得支持購房人群消費住房這件事情上，可能有幾個方面。從狹義政策上，我覺得央行可以發文，去降低整體房貸首付的下限。過去兩輪周期其實央行都這么做了。但是在這一輪“房住不炒”“因城施策”的周期中，主要還是地方政府、各地自己在進行首付比例下限的調整。所以整體央行發文來做的話對于市場信心的提振作用會更強。

王蕾：原來是這么回事。那么在支持購房人群買房方面，政府還有哪些金融“殺手锏”可以繼續拿出來？房貸利率是否還存在繼續下降的可能性？夏首席怎么看？

但如果購房者要從投資收益對比角度覺得貸款成本太高了，房貸可以還。之前有人做過計算，是剛開始貸款時候還合適，還是過幾年后再去還哪個劃算？如果你已經還貸5～10年了，你現在還貸款，其實你的利息都已經還掉了，你現在還的就是本金了，再提前還貸的話意義就不大了。每個人可以根據自身情況參考。當然現在主流的一些情況基本是貸款無法償還的情況，因為收入壓力，這個政府層面現在有一些規定，比如延緩還貸等。這可以降低購房成本、降低月供成本，是值得肯定的。

但值得注意的是，你還房貸要問清楚，太折騰的話意義也不大。太折騰的情況下，比如，你還了貸款導致了很多違約金，還的時候現在疫情管控怎么去銀行辦理等。所以我個人一般而言不太建議提前還房貸。

對比理財的話，有一些貸款偏高不劃算。但是相應的例子也是我們可以看到的。LPR下調后，未來要還的貸款利率也是很低的，所以要動態去看。但這個現象說明現在的購房者、投資者其實是在看一個對比。如果手上有閑錢，錢放在這個地方意義不大，市場上投資機會不是很多，那先去還掉也問題不大。

主要原因媒體報道也有，就是現在理財收益也不高，大約3%的收益率。錢放在這里只能賺3%，但是房貸利息可能每個月5%，那相當于賺的還沒有還的多。那么為什么不把資金取出來提前把房貸還了？ 相當于做了個5%（收益率）的投資。這個現象現在確實也有。但是我認為也是一些特殊的群體，是和理財收益對比有關系。

嚴躍進：今年出現了兩個很有意思的現象。就是針對貸款的人，有一部分是沒錢還了，有經濟壓力，可能要違約了。有一種是有錢還，要提前去還。這是兩個方向。我們普通老百姓是每個月幾號還。但是有些人到了月供的時候就沒有錢還了，這是貸款違約的信號。還有一種是比較反常的，希望提前去還。這個也有投資者問過我。我說違約這個倒是可以理解，經濟下行壓力大、裁員、就業收入不高等都有可能違約。但是提前還，說明有錢。這怎么理解呢？這說明市場對于信貸政策方向有不同的理解。

王蕾：最近還出現一個比較火的現象，就是網上刮起了一輪要不要提前還房貸的討論，以前購房者紛紛開始咨詢怎樣提前還貸，來節省總共的利息支出。有研究人士“蹲在銀行門口看”，看見“現在銀行提前還貸款的人比做貸款的人還多”。越來越多的年輕人，認為“無貸一身輕”。那提前還貸到底合不合算，這件事二位怎么看？

我們認為，近期一系列政策調整最主要還是增強市場信心。從過往周期來看，降息周期通常都是包括在行業寬松周期之中的，銷售上行也是始于整體寬松2～3個月之后的，整體降息以及行業寬松同時出現的時候，行業整個基本面回升預期就是比較明顯的。后續也能夠帶動整個房地產行業量價起穩。

夏亦豐：近期一系列房貸利率的調整，最核心的是對于購房者成本的下降，以及可以激活合理購房需求。我們可以結合央行兩次對房貸利率的調整，一個是首套房貸利率的下限，一個是5年期LPR的下調。我們看到最低的房貸利率可以到4.25%。我們來做一個測算，以首套房貸100萬元，疊加30年期限來計算，本次利率下調之后總的利息支出會減少3萬元左右。

王蕾：看來所有購房者都可以享受到政策利好，降低購房成本。那么夏首席怎么研判利好的程度？當前，全國多地，包括北京、上海這樣的特大一線城市也在持續下調房貸利率，您認為房貸利率的不斷下調，對當前房地產市場將產生哪幾方面的積極效用？

我們做過測算，如果以100萬元的住房貸款本金來算，下調5個基點的話，每一個月大概可以節省30多元錢。15個基點就是90多元。如果貸款更多，銀行還有基數往下調，每個月能節省的錢就更多，從每個月100元～500元都有。我認為，針對工薪階層來講，能省則省。雖然看起來也不多，但是累計來看，30年下來也能節省好幾萬、十幾萬的成本，也是一筆很大的資金。所以要充分看到這個政策和購房者是息息相關的，能夠減少我們每個月的開支，這是一個非常好的政策。

現在的政策是利好的，但是今年的政策已經在執行今年元旦的政策了，不能每個月都調整，銀行也沒這個精力。明年可能去調整。當然這個政策有些約定，每年5月份、8月份調整，差別不大。但是只要一調整，每一年就會跟著變。所以我認為，現在的政策對于買房人肯定是利好。對于接下來要買的也是利好。對于已經買房的人，也能享受到房貸利率的下調。LPR的15個基點的下調，力度還是很大的。

嚴躍進： LPR下調是和所有人有關系，還是和部分人有關系。有人覺得要買房的人享受到利好。買過房的人是不是沒有關系。即使有關系，也不是今年調。還有一些人今年提前把房貸還掉了。我們怎么看這些政策對已經有房但在還貸款的人群影響呢？你要了解一點，這些政策，今年有些地方肯定不會馬上調的。因為LPR機制下，比如我每個月還3800，或者多少。這個調整理論上是一年調整一次的。

王蕾：看來嚴總建議很明確，就是把握利好，積極購房！那我再追問您一個比較細的問題，LPR下調針對新買房人群是一個“政策紅包”，那對當下已經買房且仍在每月還月供的這部分房產持有群體，有人說還得按照之前約定的總額和利息進行還貸。那這部分人群是否會享受到政策利好？后續有沒有可能出臺相關扶持政策，以減輕這部分人的還款壓力？

所以整體上，當前要抓住信貸上的利好積極購房。在買房中把握利好政策，積極入市。這一點是值得大家關注的。應該說，在實際過程中，大家在買房過程中，房貸利率本身就已經開始出現下調了。我甚至看過一個報道，最低的利率可以做到百分之三點幾。更多的可以下調到4.25%，有些4.4%，有些保守的是5.0%。其中4.4%是主流的，對比以前利率下調了不少，這對于我們節約購房成本都有積極作用。購房者可以充分抓住這樣的機會。相信銀行也會和大家講這些內容。這是大家實實在在都可以看到的利好政策。

應該說，要明確看到當前政策對購房方面的鼓勵，對剛需、改善性住房需求給予一些支持和很大的優惠。這次LPR沒有和房貸直接掛鉤，但是引導房貸利率繼續下調。LPR下調15個基點，房貸利率最起碼也可以下調15個基點；同時，房貸利率下限可以低于同期LPR下限20個基點，累加起來就是下調了35個基點。這有非常好的效應，充分說明了當前購房成本的降低。所以說從建議上來講，我認為購房者，無論是專業的還是非專業的，都要對重大政策充分了解。因為它會影響到購房的月供。每個月實實在在需要從工資里扣出去的錢，能省則省。這個很關鍵。

我認為要看貨幣政策的方向，包括最近央行頻繁地開會，提到了房貸方面的工作還要加快，加快房貸投放。所以當前的信貸環境是異常寬松的。我認為這確實是史無前例的，和當前特殊的經濟形勢都有關系。所以針對網友、投資者都很關心，這個政策到底對房地產意味著什么。

嚴躍進：這一次LPR的下調，很多人給予了很高的評價。因為LPR下調了15個基點。以前一般都下調5個基點，很少說下調15個基點的，這是第一次。所以大家認為，這次下調是“史詩級”的重磅利好。從房地產市場來講是一個非常好的窗口期。

王蕾：有人用“史詩級的重磅利好”來形容5年期LPR下調15個基點這個政策，這確實會給房地產行業帶來巨大利好。那么如果站在老百姓的角度來看，很多人都在問，現在是不是一個購房好的窗口期？這是很多網友與準購房人群非常關注的一個問題。對此，那嚴總么看？您給出哪些建議？買房應該守住哪些原則與底線？

夏亦豐：我們認為，金融數據走弱，以及房地產行業的銷售景氣度持續低迷，是本次5年期LPR下調的主要原因。我們可以看到，4月份信貸以及社融數據均大幅走低。所以寬信用仍然需要進一步加碼。因此，房貸利率下調的迫切性是在進一步增強的。那我們從行業的角度來看的話，行業在經過一系列行政政策的調整之后，基本面并沒有出現一個明顯的回升。我們看到，4月份由于疫情的疊加，加上整體銷售的需求比較差，所以整個銷售住宅面積是大幅銳減的，下降的幅度達到了42%。這也是2007年以來創下的單月最大降幅。因此，整個房地產行業的基本面提振迫在眉睫。這也是本次5年期LPR下調的一個主要的行業背景。

王蕾：好的！感謝兩位嘉賓來到我們直播間。那我們就一起來探討房貸利率下行將帶來的影響和機會吧！眾所周知，國內各金融機構主要參考LPR進行貸款定價，LPR是反映市場利率變化的重要參數。本次5年期貸款利率調降15個BP，疊加基于LPR作貸款定價的首套房房貸利率下限的調整，有一個非常明顯的信號就是，當前，政策層面正在更大力度地推動房地產市場走向穩定健康發展。國家出臺此類政策的考量因素是什么？女士優先，那請夏首席先講吧？

嚴躍進：中新經緯的觀眾朋友們大家好！我是嚴躍進。很高興今天能夠分享房貸利率和房地產相關的內容。

還有一位是行業內大家都很熟悉的易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進先生。也先請嚴總和我們的網友們打個招呼吧！

夏亦豐：中新經緯的觀眾朋友們大家好！我是中銀國際證券房地產行業首席分析師夏亦豐。

在此背景之下，市場上很多購房者開始蠢蠢欲動，大家都非常關注當前政策對房地產市場的影響。我們梳理了投資者最關心的問題，包括現在可以下手買房了嗎？房貸到底要不要提前還？后期會不會還有更多利好政策出臺？等等。而對于地產開發企業，信心也受到鼓舞，也在盤算，未來可以繼續放心大膽拿地搞開發了嗎？房貸利率下行將引導房地產市場未來到底怎么走？針對當前這些熱點話題，我們邀請到兩位長期研究房地產市場的嘉賓，來給大家答疑解惑。首先是一位美女小姐姐，中銀國際證券房地產行業首席分析師夏亦豐女士。請夏首席先打個招呼吧！

王蕾：觀眾朋友們大家好！歡迎收看本期的《經緯慧談》。 5月份以來，針對買房人，不斷有利好消息發布。先是，5月15日的時候，人民銀行、銀保監會聯合發布通知，調整差別化住房信貸政策，將首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR減20個基點，并宣布了“因城施策”的原則，給予各地市場化的自主權。隨后，20號的時候，央行史上最大幅度地調降了5年期以上LPR至4.45%，這是2019年8月LPR改革以來，第一次5年期LPR單獨降息，也是規模最大一次降息，極大地超出市場預期，呼應了此前住房信貸政策的差別化調整。之后，包括北京、上海兩地在內的多個城市房貸利率也隨之下調。這都給疲弱的房地產市場帶來了極大利好。

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